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martes, 4 de julio de 2017

Cómo reclamar los gastos de comunidad de propietarios sin intervención de abogado

El bricolaje y el háztelo tú mismo de forma artesana está de moda. Algunas empresas basan su negocio precisamente en la idea de "menos precio a cambio de que te lo montas o instalas tú solo". Probablemente el éxito de este modelo de “negocio” se base en lo “barato” del producto, si no consideramos el coste de nuestro tiempo ni los eventuales inconvenientes que podrían derivar de la propia impericia...
La litigación en los tribunales civiles no queda exenta del bricolaje ni del "te lo montas tú solo"...
Buena prueba es que los arts. 23.2 y 31.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC) contempla supuestos en los que el litigante podrá comparecer por sí mismo, sin necesidad de procurador ni estar dirigido por abogado habilitado. Entre otros supuestos, según los citados preceptos, será así “para la petición inicial de los procedimientos monitorios”. Y si con lo anterior no fuera suficiente, según el art. 814.2 LEC “para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio no será preciso valerse de procurador y abogado”. Esto es así en estos procedimientos porque, en principio, para pedirle al juez que requiera de pago al deudor o se atenga a las consecuencias si no paga ni se opone, y para cobrar en el caso de que pague, no parece imprescindible que el acreedor reciba la ayuda de profesionales.
Sobre el procedimiento monitorio mucho se ha dicho ya (por ejemplo, clic aquí) y probablemente se seguirá diciendo, porque se trata del instrumento procesal más utilizado en la práctica y quizá el más eficaz de nuestro ordenamiento jurídico. Pero en este post solamente me centraré en resaltar los aspectos de la reclamación sin intervención de abogado de los gastos de comunidad frente al copropietario que no los paga.
1. Lo que todos conocen
Lo que sabe cualquier comunidad de propietarios es que, en ocasiones, alguno de los copropietarios no paga los gastos de comunidad. Por diversas razones, en unos casos sociales y en otros sencillamente sin motivo alguno, las deudas de algunos copropietarios a favor de la comunidad se van acumulando, hasta el punto que pueden generar un quebranto económico más o menos importante.
Las comunidades de propietarios se plantean entonces qué hacer. La idea inicial suele ser la siguiente: para la reclamación de una deuda –relativamente- pequeña, “costará la torta un pan”.
2. Lo que no se conoce tanto
Sin embargo, quizá la realidad no sea tan cruda como inicialmente parece. De todos modos, aunque pueda hacérselo la misma comunidad, habrá costes que nunca se podrán recuperar, como, entre los principales, el tiempo perdido y las molestias en preparar todo lo necesario para iniciar y seguir un litigio. Pero llega un momento en que la situación se convierte en insostenible, y no queda más remedio que plantearse muy seriamente iniciar acciones legales. Para ello, deberán conocerse algunas cosas.
3. Lo imprescindible
Resulta imprescindible, al menos, conocer la respuesta a las siguientes preguntas:
1.º ¿Cuál es la regulación procesal aplicable?
Al margen de las normas materiales, con carácter general, la regulación se encuentra en los arts. 812 a 818 LEC; y, con carácter especial, en el art. 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH).
2.º ¿Lo puedo hacer yo mismo?
Sí, poder se puede, porque no resulta necesario que intervenga abogado ni procurador. Otra cosa bien distinta  es que será imprescindible una buena información y que siempre sea conveniente el asesoramiento de profesional experto.
3º. ¿Qué procedimiento se utilizará y cómo es?
Se puede utilizar el procedimiento ordinario que corresponda por la cuantía (juicio ordinario o juicio verbal, según los casos), pero sobre todo podrá optarse por el monitorio, que es específico y en general ventajoso para el acreedor.
En el monitorio, un acreedor (la comunidad de propietarios, representada por su presidente) que posee un documento (en este caso, “la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda”), en el que consta una deuda con los requisitos legales (“dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible”), solicita al tribunal que requiera al deudor para que pague.
El tribunal requerirá al deudor para que en el plazo de veinte días pague o, al menos, exprese las razones de por qué no debería pagar.
A partir de ahí, se procederá dependiendo de la actitud que adopte el deudor:
  • Si paga, la comunidad cobra y se ha terminado.
  • Si no hace nada, la comunidad podrá pedir que se ejecute al deudor.
  • Si formula oposición, según la cuantía reclamada (si supera o no la cantidad de seis mil euros), se discutirá en el procedimiento que corresponda por la cuantía.
4.º ¿Qué debe pedirse en el monitorio y qué documentos se adjuntarán?
En la petición de la comunidad de propietarios se expresarán, además de la propia identificación de la comunidad acreedora y su domicilio:
  • La identidad del deudor (nombre, apellidos y, si es posible, DNI).
  • El domicilio o domicilios del deudor (o el lugar en que resida o pudiera ser hallado).
  • El origen y cuantía de la deuda (conceptos por los que se debe y a cuánto asciende exactamente la deuda).
  • Que se admita la petición con sus copias y que se requiera de pago al deudor.
Se acompañará la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda.
5.º ¿Dónde se presenta la petición?
En el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor, así como también, -sobre todo- en el lugar en que radique la finca.
6.º ¿Han de presentarse copias?
El original es para el Juzgado, y se presentará una copia para el deudor demandado. Igualmente convendrá presentar copia para la misma comunidad, a los efectos de que quede constancia del registro de entrada.
4. Algo más que conviene saber
Junto a lo anterior, resulta conveniente profundizar algo más, conociendo cuanto menos las respuestas a las siguientes preguntas:
1.º Sé qué puedo hacer, pero... ¿sé exactamente qué no puedo hacer yo mismo?
En el caso de que el deudor no haga nada, porque no pague ni formule oposición, la comunidad acreedora podrá pedir la ejecución para que se cumpla forzosamente el pago de la deuda. En tal caso, será necesaria la asistencia de abogado y la representación de procurador cuando la cuantía supere dos mil euros (art. 539 LEC). En cualquier caso, incluso cuando se trate de cuantías escasas y salvo que se cuente con experiencia y bastantes conocimientos jurídicos, no se recomienda tramitar la ejecución sin la intervención de profesionales.
En el supuesto de que el deudor formule oposición, se produce algo similar. Será jurídicamente necesaria la intervención de abogado y procurador cuando la cuantía supere los dos mil euros (art. 818.1.II en relación con los arts. 23.2.1º y 31.2.1º LEC). Igualmente, no se recomienda en general actuar sin la intervención de profesionales.
2.º ¿Qué documento deberán aportarse necesariamente?
El art. 812.2.2º LEC se refiere a las:
“Certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos”.
El art. 21.2 Ley de Propiedad Horizontal se refiere a: “la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9”.
Igualmente, convendrá presentar el documento que acredite la notificación al deudor y, en su caso, los que justifiquen los gastos.
3.º ¿Más exactamente, donde se presentará la petición?
En el Juzgado de Primera Instancia (o en el decanato si hay más de uno) del domicilio o residencia del deudor, así como también, en el lugar en que radique la finca. Será el Juzgado de la ciudad o municipio en la que tenga el domicilio, residencia o radique la finca o, si es municipio con Juzgado de Paz, en la cabeza de partido correspondiente al municipio, que es donde estará el citado JPI.
5.º Solo queda redactar la petición correctamente
Y bien, con toda la información anterior estamos en condiciones para poder reclamar los gastos de comunidad de propietarios, solamente resta, redactar el escrito.
Para ello utilizaremos un formulario, y ninguno mejor que el “impreso normalizado” que nos ofrece el Consejo General del Poder Judicial para reclamar gastos de comunidad de vecino frente al vecino moroso. Para encontrarlo, clica en:
Rellenarlo no es complejo, se trata de aportar datos sencillos. Veamos:
1.º Dónde se presenta:
Pues ya lo sabemos AL JUZGADO (véase lo dicho antes punto 5 de lo imprescindible “donde se presenta la petición” y punto 3.º de algo más para conocer).
2.º Datos del representante de la acreedora (el presidente):
Nombre y apellidos, DNI y NIF, calle, número, piso, localidad, teléfono, domicilio laboral, teléfono, fax y dirección de correo. Cada uno los suyos (del presidente de la comunidad de vecinos), si no se posee por ejemplo fax, pues sencillamente no se escribe nada en ese apartado.
3.º Datos de la acreedora (la Comunidad de Propietarios):
Número de casa, calle, localidad (los propios de la comunidad acreedora).
4.º Qué se reclama:
MONITORIO de (cantidad exacta, en letras y en números).
5.º Datos del reclamado (el propietario del inmueble, el actual en todo caso, también podría reclamarse al propietario del momento en que se genera la deuda, de no comunicarse el cambio de titularidad, y al titular registral, de no ser el mismo):
Nombre, DNI y NIF, domicilio, número, localidad, teléfono, fax, dirección de correo electrónico. Lugar en el que pueda ser localizado, si se conoce (habitualmente será el lugar de trabajo).
6.º Inmueble que genera el crédito (fundamento de hecho segundo):
Número de escalera, planta, letra (si no tiene, por ejemplo, letra, no se dice nada al respecto; igualmente, se presupone que es lugar donde está sita la comunidad acreedora).
7.º Petición:
Se indica la cantidad debida, incluida intereses vencidos. La siguiente suma es la misma que se reclama (el principal) más los intereses y gastos y costas (suele solicitarse entre ambas un 30% del principal).
8.º Lugar, fecha y firma del presidente de la Comunidad de Vecinos.
9.º Enumeración de los documentos que se acompañan a la petición.

Y ya está todo. Si tenemos suerte y cobramos, perfecto. En caso contrario, tanto si no hace nada como si formula oposición, deberemos insistir si queremos cobrar. En tal caso, es necesario recomendar, incluso cuando no sea jurídicamente necesario, el asesoramiento de un abogado.

José Bonet Navarro

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