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domingo, 13 de noviembre de 2011

El monitorio de desahucio por falta de pago o el pretendido desalojo "super express" (Ley 37/2011)

La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, ha introducido importantes novedades en el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, y con independencia de que se acumule o no la pretensión de condena al pago de dichas rentas o cantidades.
En los medios de comunicación se ha dicho, grandilocuente y sorprendentemente, que el procedimiento de desahucio durará diez días. ¿Esto se corresponde con la realidad? Una vez más los medios de comunicación oyen campanas y repican apresuradamente. Desde luego, el procedimiento monitorio sin duda no va a durar este breve plazo de tiempo, al menos cómo se ha dado a entender por los medios de comunicación, ni en el mejor de los casos. Es cierto que el Secretario Judicial, una vez admitida la demanda, requerirá al arrendatario para que en dicho plazo de diez días desaloje, pague o se oponga. Pero esto no significa que el procedimiento de desahucio dure diez días. Desde que se produce el impago, se elabora la demanda, se presenta ésta, se admite, se elabora el requerimiento y se notifica el mismo, parece que transcurrirá un cierto lapso más o menos largo de tiempo. Además, es perfectamente posible que el demandado pueda ejercitar su derecho a enervar o que formule oposición. Circunstancia que hará frustrar la "acción" de desahucio en el primer caso (sin perjuicio de que agotará esta posibilidad para futuros impagos del inquilino), y, en el segundo, implica la apertura del juicio verbal de oposición para ventilarla. Esto último, sin perjuicio de eventuales recursos e incidencias, supondrá  mantener el procedimiento en el mismo estado de dilación actual.
De todos modos, tampoco quiero restarle importancia a la reforma. Su mayor valor deriva de que objeto procesal del monitorio ya no será solamente una reclamación de cantidad sino que también podrá constituirlo una pretensión distinta, aunque esté más o menos relacionada, en este caso, la de desahucio o lanzamiento del inmueble arrendado. Esto supone un importante hito en nuestro ordenamiento jurídico, incluso un avance respecto al estado de la cuestión en Europa, donde los monitorios se limitan en general a prestaciones estrictamente pecuniarias.
Ahora bien, los avances en esta materia son relativos si tenemos presente que países como Uruguay ya cuentan desde hace bastante tiempo con la posibilidad de instrumentar el procedimiento monitorio para determinadas prestaciones distintas a la pecuniaria. Así, por ejemplo, la entrega efectiva de la herencia, el pacto comisorio, la escrituración forzada, la resolución de contrato de promesa, la separación de cuerpos y divorcio, la cesación de condominio de origen contractual (todo ello conforme a los arts. 363 a 370 Código Procesal Civil uruguayo), así como también, conforme al art. 546.2 del mismo Código, los procesos de desalojo urbano y rural incluidos aquellos en que se reclama la restitución de inmueble dado en comodato, "sean éstos con plazo o precario, tramitarán por el proceso de estructura monitoria", remitiendo a los arts. 354 a 360 del citado Código Procesal Civil.
Lo bien cierto es que en estos momentos se ha modificado el art. 440.3 LEC y, una vez admitida la “demanda”, el Secretario Judicial requerirá al demandado para que el arrendatario, en el plazo de diez días (el mismo que el otorgado en el juicio cambiario):
1.º Desaloje.
2.º Pague, o, en caso de que proceda la enervación, pague la totalidad o ponga a disposición del acreedor, en el tribunal o notarialmente, la totalidad de lo debido.
3.º Se oponga o alegue las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
En el requerimiento se le pondrá de manifiesto los siguientes aspectos:
1.º En su caso, que puede aceptar el compromiso previsto en el art. 437.3, en caso de haberse expresado en la demanda, equivaliendo su aceptación a un allanamiento.
2.º El día y hora para la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica de lanzamiento.
3.º Que si debe hacerlo, solicite asistencia jurídica gratuita en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.
4.º Que si adopta una actitud pasiva, procederá el inmediato lanzamiento sin notificación posterior, esto es, el Secretario Judicial dictará decreto que se trasladará al demandante para que solicite el despacho de ejecución.
5.º Que si atiende el requerimiento en cuanto al desalojo sin formular oposición ni pagar (en caso de que se haya solicitado la condena en la petición), se dictará decreto poniendo fin al monitorio en cuanto al desahucio, dando traslado al acreedor para que solicite el despacho de ejecución en cuanto a las cantidades debidas en cuanto se haya acumulado esta pretensión.
¿Serà esto la solución a todos los males del arrendamiento español? Sin duda no, puesto que por mucho que se pretenda abreviar el procedimiento, esta intención podrá verse frustrada por eventuales retrasos y dilaciones en el reparto y admisión de la demanda así como, sobre todo, en la instrumentación del requerimiento, que es la pieza clave del procedimiento, con las incidencias que pueden darse en todo ello. De todos modos, supone un avance respecto de la situación anterior porque, con este sistema, como gráfica y perfectamente lo describió mi amigo el abogado Jesús Sánchez García, "ya no será necesario ponerse la toga" para acudir a una vista de juicio de desahucio por falta de pago en la que el demandado no suele acudir.
Aplaudo, en cualquier caso la reforma, pero sin olvidar que es necesaria mucha atención y diligencia en la admisión de la demanda y, sobre todo, en la realización del requerimiento.